財産が多いほど相続税も高くなるため、何とか節税しようと考える人も増えています。そのような人の中には、タワーマンションで相続税が節税できると聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。
しかし、「タワーマンションでなぜ節税できるのか」「他の不動産ではなぜダメなのか」など、詳しいことはよく分からない人がほとんどではないでしょうか。
そこで今回は、タワーマンション節税の仕組みを詳しく解説します。また、注意点も合わせて紹介するので是非参考にして下さい。
- タワーマンションが節税になる仕組み
- 選ぶなら高層階？低層階？
- タワーマンション節税における３つの注意点
目次
タワーマンションで相続税が節税できる仕組み
相続財産には現金や不動産、株式、貴金属など様々なものがあり、それぞれ税金が課税されます。これが相続税です。
ここからはなぜタワーマンションで相続税が節税できるのか、不動産の中でもなぜタワーマンションが良いと言われているのか、その仕組みを説明していきます。
不動産購入により財産評価額を低くし相続税を節税する
相続税がどのくらいになるのか知るためには、まず相続財産の評価をする必要があります。
相続財産の評価は財産評価基本通達に基づいて行われ、タワーマンションを含む不動産全般の評価は、土地と建物を分けて行うことになります。
土地は路線価方式と倍率方式という2種類の方法で評価することができますが、タワーマンションが建っているような場所は路線価方式で評価するのが一般的です。 路線価はそれぞれの道に面した土地の価格を定めたもので、国土交通省が公表している公示地価の80%に設定されています。
例えば、時価2,000万円で土地を購入した場合、その土地の路線価は1,600万円となります。
この路線価が公示地価の80%になるという点が、タワーマンションで相続税を節税する重要なポイントです。
現金で相続した場合との比較
相続財産が現金で5,000万円あると仮定しましょう。
現金を相続する場合、そのまま5,000万円に相続税が課税されます。
一方、生前に5,000万円で土地を購入していた場合は、路線価は4,000万円となり、この土地の評価額は4,000万円となります。
相続財産の評価額に対して相続税は課税されるので、現金を相続するよりも相続税額は低くなります。
建物に関しては固定資産税評価額で評価されますが、新築の購入価格の50%から70%ほどになるのが一般的です。こちらも現金を相続するよりも、相続税の節税になります。
つまり不動産購入により財産の評価額を低くすることで、相続税を節税することができます。
不動産の中でもタワーマンションが特に節税効果が高い理由
では何故様々な種類がある不動産の中で、わざわざタワーマンションを選んで節税するのかと疑問を感じる人もいるでしょう。
実はタワーマンションには、不動産の中でも特に相続税の節税効果が高くなる秘密があるのです。マンションの場合、土地は均等に分けることになります。つまり総戸数が多くなるタワーマンションは、1戸あたりが保有する土地の面積が少なくなり、結果として相続税も少なくなるという訳です。
もう一つ、タワーマンションは高層階になるほど市場価格が高くなるという点にも注目しておきましょう。相続の際にマンションを評価する場合、同じマンションならば低層階も高層階も評価額に違いはありません。
そのため低層階よりも高層階を購入した方が、現金で相続する場合と比較した時相続税の減額幅は大きくなるので、節税効果がより高くなると言えます。
後に売却することも考えると、やはり高層階を選ぶ方が賢い選択でしょう。
タワーマンション節税の注意点
タワーマンションで相続税を節税する場合、注意点がいくつかあります。それぞれ詳しく解説していくので参考にして下さい。
評価方法が改正される可能性もある
実は平成29年に税制が改正され、マンションの高層階になるほど固定資産税が増え、低層階になるほど減ることになりました。この改正では固定資産税評価額自体に影響はなく、タワーマンションの相続税の節税効果に変わりはありません。
しかし国税庁には評価方法を改正する動きがあり、今後相続税に関する財産の評価基準などを見直す可能性も十分あります。税制の改正の動きは常に注意しておきましょう。
タワーマンション節税は否認されることもある
相続する直前に購入していたり、相続後すぐに売却していたりと明らかに節税目的のみの不動産取引では、節税が認めらない場合もあります。例えば父親が亡くなる1ヶ月前に親族がマンションを購入し、購入額の5分の1ほどの評価額で相続税を申告したケースがありました。
このケースでは購入後4ヶ月で購入額と同額でマンションを売却したのですが、裁判所に認められず追徴課税を支払っています。
父親が認知症であったことも否認の理由ですが、タワーマンション節税の際は節税目的ではないことを明らかにしておくことも重要です。相続税に関する税務調査が行われる可能性は5年間くらいと考えて、その間はマンションを保有したり活用したりするようにしましょう。
資産価値が下がることも考慮する
マンションの市場価格は常に変化しており、マンションの資産価値が購入時より下がることもあります。こうなるとせっかく相続税を節税しても、トータルの財産は減るという事態もあり得ます。
特に後々売却を考えている場合は、資産価値が下がりにくい立地が良いマンションなどを購入するようにしましょう。
タワーマンションで賢く相続税を節税しよう
このようにタワーマンションでの相続税の節税は、マンションの評価額が時価よりも低くなることを利用して行われます。特に土地の所有面積が少なくなること、高層階の節税効果が高いことがタワーマンション節税の魅力です。
節税が認められない場合もあるので、上手く対策して節税を成功させましょう。また、財産の評価方法の改正などの動きにも注意して下さい。