土地購入から始める投資~土地オーナーになる前に確認すべきポイントをチェック~

土地投資は不動産投資の一種です。不動産投資というと、すでに建築されたアパートなどを購入し賃貸経営をするイメージが多いと思いますが、土地投資は更地の状態で購入し、その土地のオーナーになるという事です。

土地をどう活用するかは自由で、購入後に希望する建物などを建築して運用していきます。自由度が高く、自分好みの方法で土地を活用できる土地投資。そのメリットやデメリット、土地投資の際に考えるべきポイントを見ていきましょう。

この記事ではこんなことがわかります。

  • 土地のオーナーとしての投資方法
  • 土地投資のメリット・デメリット
  • 土地投資の際に押さえておきたいポイント

土地による投資とは?

土地による投資とは?

土地投資は不動産投資の一種です。不動産投資というと代表的なものにマンションやアパートなどの賃貸経営がありますが、土地投資は似ているようで少し違います。

一般的な不動産投資では建築済みの物件を購入することが多く、土地よりも建物に重点が置かれます。また区分所有といって一室からでも投資を行うことができるため、建物や部屋を所有するという認識が強い傾向があります。

一方で土地投資は「土地のオーナー」になることです。賃貸経営だけではなく様々な活用の仕方があり、自分の「土地を使って」資産を築いていきます。

土地オーナーとして利益を得る方法

土地のオーナーとして投資を行う方法は様々です。ここではいくつか例をあげてみます。

固定収入(インカムゲイン)を目的とする投資

賃貸経営

土地活用の王道ともいえるのが賃貸経営です。自分の保有する土地に希望する建物を建てて貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。

駐車場経営

空いている土地を駐車場として活用し、駐車料金による収益を得ます。初期費用があまりかからず比較的手軽に始められます。

太陽光発電経営

太陽光エネルギーを蓄えて、その電力を売ることで収益を得られます。固定価格買取制度により安定した収益が期待できますが、年々買取価格は下がっています。また一部買取量の制限があるなど、新規参入する場合には事前にしっかりとコストなどを検討する必要があります。

トランクルーム投資

トランクルームとは個人で利用できるレンタル収納スペースのことです。空いている土地や空間をトランクルームにして貸し出すことで、トランクルームの利用料による収入を得ることができます。

用地として貸出

自分の土地を貸し出すことで、借主から土地代を受け取ります。賃貸経営のような空室リスクがなく建物の建築費などもかからないため、金銭的負担は少ないでしょう。

土地の売買による収益(キャピタルゲイン)を目的とする投資

土地の値上がりによる売却収入

土地を安く手に入れて高く売ることで、差額を売却益として得ることができます。

キャピタルゲインを得るには土地価格の上昇が鍵を握っています。しかしバブルの頃に比べ、現在は地価の大幅な値上がりが望みにくい状況にあり、不動産投資の主力は前述したインカムゲインとなっています。

キャピタルゲインを目的に投資を行う場合は、周辺環境なども含めた綿密なリサーチが必要といえるでしょう。

土地投資のメリット・デメリット

土地投資のメリット・デメリット

様々な活用方法のある土地投資のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

経年劣化しない

土地は、建物のように老朽化する心配がほとんどありません。そのため一度購入すれば半永久的な資産として保有することができます。

使い道が自由で変更することもできる

土地をどう活用するかはオーナーの自由です。土地の場所や自身の資金状況などに応じて、臨機応変に運用方法を選択、場合によっては転換することも可能です。

ただし土地の活用方法が変わると、地目を変更する手続きが発生したり、固定資産税の特例措置が受けられなくなったりすることもあります。事業を転換する場合はその事業ごとの決まりに注意しておきましょう。

資産評価を下げられる(相続税を抑えられる)

相続の際、土地は「相続税評価額」といって実際に取引される値段とは異なる方法で価値が計算されます。

相続税評価額は「公示価格」という売買の基準とされる価格の概ね8割です。つまり資産を現金から土地にすることで、評価額を下げて相続税を抑えられるというメリットがあります。

また事業として賃貸経営などの貸付を行っている土地の場合、評価額はさらに低くなる可能性もあります。

その理由として、そもそも貸家が建てられている土地の評価額は更地の価格に借地権割合や借家権割合などを掛けて計算されることや、条件に当てはまる場合、敷地面積に応じて評価額が減額される「小規模宅地の特例」が適用されることなどが挙げられます。

デメリット

高額な資金が必要

土地投資を含め、不動産投資は多くの資金が必要になります。土地の代金はもちろん、契約手続きのための税金や手数料などの初期費用もかかり、頭金としてある程度まとまった資金を準備しなければなりません。

また土地投資の場合、活用方法によっては建物や設備の建築が必要になり、さらに費用がかかります。費用が足りないときは不動産投資専門のローンなどを利用することができますが、投資ローンは住宅ローンに比べると金利が高いため、借入期間や収益とのバランスをしっかりと考えておく必要があるでしょう。

税金がかかる

土地を所有している間は毎年、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。

固定資産税においては標準税率で固定資産評価額の1.4%で、更地の場合は基本的に軽減はありません。そのため更地のまま保有を続けていると、税金が大きな負担となります。

土地の売却収入(キャピタルゲイン)をメインに考えている場合には、この税金のコストも含めて収益が出るか考えなければならず、採算性の見極めが難しくなります。

流動性が低い

株式などと違い、好きなタイミングで売買することは容易ではありません。手放したいと思っても買い手が見つからずすぐに売却できないことも考えられ、その間の税金などのコストが負担となる可能性があります。

事前に確認したいポイント

事前に確認したいポイント

様々な活用方法がある土地投資ですが、場所によって土地の利用条件が定められています。

この条件を見落とすと、例えば「マンション経営をするために買った土地が、実は高い建物が建てられなかった」というように希望する土地の活用ができないかもしれません。

そうならないためにも購入に向けて事前に確認したいポイントを見ていきましょう。

土地活用の目的

投資の目的が決まっていなければ、それに合う土地を探すことができません。土地を購入してどう活用していきたいか、まずは自分の投資スタイルを決めてから土地探しを始めることがとても重要です。

土地の建築条件

土地はその上に建てられる建築物の種類、高さや面積などが法律で決められています。投資目的と土地の条件を照らし合わせながら、自分の投資プランに合う土地を探しましょう。

用途地域

土地には用途地域といって、地域ごとに建てられる建物の種類や高さに制限があります。

この用途地域は大きく住居系・商業系・工業系の3つに分かれ、さらに細かく分類すると13種類に分かれます。例えば同じ住居系の地域でも地域によって建てられる店舗の広さが決められていたり、賃貸マンションの建築は「低層なら可」「中高層も可」などと細かく指定されていたりするため確認が必要です。

建蔽率(建ぺい率)と容積率

建蔽率は、土地の広さに対して建築できる「建物の面積の割合」を示したものです。例えば100㎡の土地に対して建蔽率50%なら、半分の50㎡まで建物を建てられるということになります。

建蔽率が低いと、せっかく広い土地を購入しても思い描く建物を建てられず活用しきれないということもあるため注意が必要です。

容積率は、土地の広さに対して建築できる建物の「延べ床面積の割合」を示したものです。

もし70㎡の土地の容積率が200%だとすると、建物の延べ床面積は140㎡が上限です。

この条件の場合、例えば

1階60㎡、2階50㎡、3階30㎡という建物(延べ床面積140㎡)は建てられますが、

1階60㎡、2階50㎡、3階50㎡という建物(延べ床面積160㎡)は建てられません。

(※建蔽率は考慮しないものとする)

容積率は建物の高さや部屋数、間取りなどに影響しますので、こちらも事前に把握しておきましょう。

なお用途地域や建蔽率、容積率は、市役所の都市計画課やホームページなどで確認することができます。

登記簿

土地には必ず前の所有者がいます。そのため土地を購入する際は登記簿などで権利関係を確認しておきましょう。

具体的には売買取引をする相手方以外に、共同名義で所有権を持っている人がいないか、また抵当権が設定されていないかチェックしましょう。もしこれらが該当すると土地を全て所有できなかったり、前の所有者の借金の担保として土地が差し押さえられたりする可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、権利関係は慎重に確認する必要があります。

なお、この登記簿は対象の土地を管轄している登記所で誰でも閲覧することができます。

周辺環境・将来性

土地の価格には、周辺環境も影響します。

病院やスーパーが近くにあるような日々の暮らしに便利な立地や、日当たりなど環境の良い立地であれば価格は上がりやすくなります。

また道路への接道の仕方、土地の形の良し悪しなども価格に反映されます。例えば道路に接している出入口が細長い路地になっていてその奥に土地がある、いわゆる旗竿地のような特殊な地形は万人受けしないため注意が必要です。

希望する土地の活用方法により最適な土地の条件は変わってきますが、どんなプランであっても長期の視点を持つことが大切です。

土地投資は長期的な運用になるため、今の環境だけでなく、今後の発展性、環境の変化を予測していかなければなりません。将来にわたって安定した収益を得ることができそうか?先を見据えた投資プランを考えましょう。

まとめ

土地投資は、オーナーとして土地を賃貸したり売却したりすることで収益を得ることが目的で、購入した土地をどう活用するかはオーナーの自由です。

自由だからこそ、まずは目的をしっかり定めることが何よりも大切です。

そして安定した収益を上げていくために「しっかりとした投資プラン」「目的に合った土地選び」「長期的な視野」を持った運用を心がけましょう。

山口りな

山口りな

約6年半テレビ山梨でアナウンサーを勤め退職。退職をきっかけにお金に関わる制度を身近に感じたことでお金や経済の勉強はじめ、FP資格を取得。
フリーアナウンサーとして活動しながらFPとしても活動中。FPアナウンサーとしてお金にまつわる知識を届けている。

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