1万円から始められる! 小口投資の特徴とメリット・デメリット

1万円から始められる! 小口投資の特徴とメリット・デメリット

投資に必要な最低金額が少額になり、投資がどんどん身近なものになってきていますね。

少額で始められる投資にはさまざまな商品がありますが「小口投資」は、一般的に不動産における少額投資のことを指します。不動産投資といえば高額な資金を要するというイメージを持っている方も多いかもしれません。

しかし最近は1万円から始められる商品も登場し、不動産投資のすそ野が広がっています。

そこで今回は「小口投資」とはどんなものか、メリットやデメリットについて解説します。

この記事ではこんなことがわかります。

  • 小口投資とは何か
  • 小口投資の種類
  • 小口投資のメリット・デメリット

小口投資とは?

小口投資とは?

小口投資とは不動産における少額投資のことを指します。

従来の不動産投資は、不動産を直接“購入”し、賃料収入や売却益を得ることを目的としています。アパートやマンション経営、いわゆる大家さん業が代表的です。ローンを組んで不動産を購入する場合もあり、多額の資金を必要とするハードルの高い投資方法でした。

そんな不動産投資へのハードルを低くするために登場したのが「小口投資」です。

不動産を一口数万円から数百万円ほどに分けて販売し(小口化)、投資家の持つ口数に応じて収益を分配します。不動産を直接購入するのではなく、“出資”をすることで利益の一部をリターンとして受け取るというイメージです。

そのため投資家は自身の投資可能資金に応じて不動産投資を行うことができ、チャレンジしやすくなりました。

小口投資の種類

小口投資の種類

小口投資には、大きく分けて「REIT」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」の3つの種類があります。

いずれも少額で行える不動産投資ですが、投資の仕組みが異なるため、それぞれにメリット・デメリットがあります。

1.REIT(不動産投資信託)

「REIT」(リート)とは不動産の投資信託のことを言います。

多くの投資家から集めた資金で、不動産投資法人が複数の不動産を購入し、その賃料や売買によって得た収益を投資家に分配する仕組みです。

投資家は不動産投資法人が発行した「投資証券」を購入することで出資し、利益を分配金として受け取ります。

元々はアメリカで生まれた制度で、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとってREITと呼んでいます。日本ではJapanの頭文字を付けて、J-REIT(日本版不動産投資信託)と呼ばれています。

REITのメリットとして、以下が挙げられます。

少額から始められる

1口1万円ほどから設定されていて、1口から購入することができます。

リスク分散ができる

 1つの物件に投資する従来の不動産投資とはちがい、不動産法人が複数の不動産を運用しています。そのため同じ投資金額でも分散投資によるリスクの軽減が可能になります。

運用はおまかせ

 株式のように銘柄の選択は自身でおこなう必要がありますが、実際の不動産運用は投資法人がおこないます。そのため物件を選んだり、経営をおこなったりする手間はありません。

節税効果

 投資信託の1種であるため、REITはNISAの対象商品にもなっています。そのため購入したREITの分配金および売却利益は非課税とすることができます。

流動性が高い

 証券取引所に上場されているため、株式と同じように好きなタイミングで売買をおこなうことができます。ほかの2種類と異なり、REITは証券であるという点が生み出すメリットといえます。

高い利回りを期待できる

J-REITでは、投資法人は収益の90%以上を投資家に分配すると法人税がかからないなどのメリットがあるため、収益のほとんどを分配金にする仕組みがあります。そのため分配率が高くなり、投資家は高利回りを期待できます。

一方、REITのデメリットとして以下の点が挙げられます。

上場廃止や倒産のリスク

REITは投資法人が発行する証券の売買です。そのため業績によっては運営母体である会社が倒産したり、上場廃止になったりするリスクがあります。銘柄だけでなく、証券をあつかう法人の経営状況の見極めも大事になります。

市場変動・金利変動リスク

投資法人は投資家だけでなく、金融機関から資金を調達している場合も多いため、金利が上がれば収益が減り分配金も減ってしまうというリスクがあります。また株価との相関が高い傾向にあります。

景気変動などにより不動産の賃料が減ったり、物件価格が下落したりすると、やはり分配金が減少するリスクがあります。

自然災害のリスク

REITの分配金原資の一つは対象物件から上がる賃料収入です。万が一、火災や地震などで対象物件が被害を受け賃貸を維持できない場合、分配金が減るリスクがあります。

不動産を所有しない

REITの投資方法は投資証券の売買です。実際に不動産を所有するわけではないため、所有を目的とする人には向かないでしょう。

2.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、多くの投資家から資金を集めて不動産を購入し、口数に応じて収益を分配金として還元する仕組みです。一口数万円から始めることも可能な点は、先ほどのREITと似ていますね。

大きな違いは、特定の不動産そのものに投資をする、という点です。

ある特定の物件を一人で買えば1億円かかるところを、100万円に小口化して100人に出資を募り、その物件を購入をします。物件そのものが投資対象のため、出資した100人にはオーナーとしての所有権が発生します。

つまりひとつの不動産の所有権を複数の投資家で共有することになります。

不動産小口化商品のメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

物件の所有者になれる

特定の不動産に出資するため、出資者はその不動産のオーナーになることができます。完全所有ではありませんが、従来の不動産投資に近い感覚を持つことができます。

専門家が運用する

不動産小口化商品は、不動産特定事業法という国が定めた法律で認められた事業者しかあつかう事ができません。また不動産も事業者が管理するため、本来ならオーナーがおこなう入居者や賃料の管理、メンテナンスなどの手間がかかりません。

プロが選んだ物件に投資が出来る

投資家は、事業者が選んだ物件の中から出資先を選択します。

プロである事業者は、安定した賃料を得られる物件や、将来性のある物件を選んできます。また、一般個人では購入することができない、商業ビルや大型マンションなどが投資物件の対象になっていることもあります。

リスク分散が出来る

1つの物件だけを所有していた場合、その物件に何かあれば一気にリスクを負うことになります。

仮に、投資可能なお金が3000万円あった場合、3000万円の物件を1つ所有するのと、500万円の不動産小口化商品を6つ所有するのとでは、後者の方がリスク分散効果は高いといえるでしょう。

相続対策になる

不動産小口化商品は、不動産として扱われます。そのため、相続時には不動産として「路線価」や「固定資産税評価額」といった特別な基準で価値が評価されます。

基本的に「路線価」や「固定資産税評価額」は、相続時の実勢価格よりも7~8割ほど低く評価されるため、相続税を節税することが可能です。

また、本来の不動産であれば難しい分割も、不動産小口化商品なら口数で分割ができるため、相続時のトラブルの回避につながるというメリットもあります。

反対に、以下の点が不動産小口化商品のデメリットとして挙げられます。

同じ不動産小口化商品でも、仕組みによって最低投資金額が異なる

同じ不動産小口化商品でも投資の仕組みがいくつかあり、投資に必要な最低金額が異なります。一口数万円から始めることが可能な商品もありますが、最低金額が100万円ほど必要となる場合もあります。

そのため投資をする場合は、どのような仕組みで最低いくらから投資が可能か、都度確認しリスクを判断をする必要があります。

元本や賃料の保証がない

不動産小口化商品は複数の出資者で1つの物件を購入して運用し、分配金を受け取る仕組みです。もし空室が続いたり、不動産価値が落ちてしまったりすると賃料収入が減ったり、売却時に元本割れとなってしまうリスクがあります。そのため不動産投資と同様、立地条件や周辺環境など物件をしっかり見極める必要があります。

流動性が低い

まだまだマーケットが小さいため、手放しづらいという側面があります。そのため投資の出口戦略をしっかり考え、長期で投資をおこなう必要があります。

商品数が少ない

マーケットの小ささゆえに商品の数も多くはありません。また商品が販売されてもすぐに売り切れてしまうケースもあります。

3.不動産クラウドファンディング

主にインターネットを通じて、不特定多数の人を通して資金をあつめるクラウドファンディング。中でも集まった資金をもとに不動産の取得・運営をおこなうのが不動産クラウドファンディングです。

投資先には、マンションなどのいわゆる不動産物件もありますが、保育園の建設、空き家再生など不動産プロジェクト的なファンドもあります。

また事業者が大手ではなく、新規参入など若い事業者が多いのも特徴です。

ファンドの多くがおおむね1口1万円からとなっていて、運用期間中は配当を受取り、期間満了後は償還されます。

では、不動産クラウドファンディングのメリットとはなんでしょうか。

少額投資が可能

不動産クラウドファンディングのファンドの多くが、一口1万円程度からとなっています。

応援ができる

新しい試みやアイデアに対して投資をすることで、その試みやアイディアへの応援や貢献をすることができます。

お金を投資するだけではなく想いも投資できることが、クラウドファンディングの一番の魅力といっても過言ではないでしょう。

投資先が選べる

不動産というよりは、プロジェクトに出資をするイメージが強いクラウドファンディングでは、どのプロジェクトに投資をするかを選ぶことができます。

投資対象物件の情報や想定利回り、分配方法はもちろん、プロジェクト発案者の想いを見て、出資するかどうかを決めることができます。

変動幅が小さい

運用期間が比較的短いため、株価や金利の影響を受けにくく変動幅は小さくなる傾向があります。

一方、不動産クラウドファンディングには以下のようなデメリットもあります。

元本割れのリスク

プロジェクトがうまくいかず、元本割れを起こしてしまうリスクがあります。また、不動産である以上自然災害や不動産相場の下落といったリスクも考えられます。

倒産リスク

不動産クラウドファンディングは、出資先が非上場企業や小規模企業が多いことが特徴の一つです。そのため事業者の業績悪化や倒産により、貸し倒れのリスクがあります。

流動性が低い

ファンドの多くはあらかじめ運用期間が設定されていて、一度出資をすると原則解約はできません。また権利を売却することもできないため、他の小口投資に比べると流動性は低くなります。

まとめ

3種類の小口投資と、それぞれのメリット・デメリットを解説してきました。

少額から始められる不動産投資という点ではどれも同じですが、メリット・デメリットに違いがあります。自身の資金能力や求めるものに応じて、しっかりと投資先を見極めていきましょう。

山口りな

山口りな

約6年半テレビ山梨でアナウンサーを勤め退職。退職をきっかけにお金に関わる制度を身近に感じたことでお金や経済の勉強はじめ、FP資格を取得。
フリーアナウンサーとして活動しながらFPとしても活動中。FPアナウンサーとしてお金にまつわる知識を届けている。

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