飲食店を開業する物件を契約するには、前の借主の設備や備品、内装をそのまま引き継ぐことのできる「居抜き物件」を契約するという方法があります。
居抜き物件を契約する際は、造作譲渡契約が必要です。また、造作譲渡には造作譲渡料（造作価格）が発生します。
この記事では、居抜き物件の造作譲渡契約や造作譲渡料について解説します。造作譲渡契約をする際の注意点についても解説しているので、ぜひご参照ください。
目次
居抜き物件の造作譲渡とは
居抜き物件とは、前の借主が使用していた設備、内装、什器などがそのまま残っている状態の物件を指します。前の借主が次の借主に、内容や設備などをそのままに譲り渡すことを「造作譲渡」と呼びます。
居抜き物件の造作譲渡を行うためには、前の借主と次の借主との間で造作譲渡契約を結ぶ必要があり、これは物件のオーナーとの賃貸契約とは別の契約です。
造作譲渡には、以下のものが含まれます。
- 天井、壁、床などの内装
- 厨房や冷暖房、排気などの設備
- トイレ
- キッチン、シンク、厨房器具
カトラリーや調理器具、食器、スピーカー、レジなどは造作譲渡に含まれないことが多いが、物件によっては含まれる場合もあるので確認が必要です。
居抜き物件を造作譲渡するメリット・デメリット
居抜き物件を造作譲渡するメリット
居抜き物件を造作譲渡するメリットは、次の借主にとっては内装や設備を一から用意する必要がないので、初期費用を抑えて開業できるという点です。
前の借主にとっては、そのまま譲り渡せばいいので原状回復をする必要がなく、原状回復費用を浮かせることができるというメリットがあります。
居抜き物件を造作譲渡するデメリット
内装や設備の自由度が低く、次の借主にとっては実現したいお店の雰囲気と一致しない場合がある点はデメリットと言えるでしょう。
また、設備が中古品となるため故障する可能性もあります。
前の借主にとっても、内装の自由度が低いという点においてなかなか次の借り手が見つからず、造作譲渡契約をするのに時間がかかる場合があるのがデメリットです。
造作譲渡料の相場
造作譲渡料（造作価格）は、譲り渡す設備の状態や立地、賃料、階数などの条件で価格が決まります。階数が1階にある物件や立地がいい物件など、価値が高い場合は造作譲渡料も高くなりやすいです。
物件の条件があまりよくないと次の借主が見つかりにくくなるので、造作譲渡料は低くなる傾向にあります。
また、焼肉屋や中華など、設備が大掛かりな店舗であればその分譲渡料は高くなりますが、設備が小規模であれば造作譲渡料は安くなる可能性があります。造作譲渡料の相場は、だいたい100万〜300万程度です。
居抜き物件を造作譲渡する場合は、家賃や敷金・保証金などのほかに「造作価格」という記載がある場合があるので、造作譲渡料について確認しておきましょう。
造作譲渡料を抑える方法
造作譲渡料を抑えるためには、前の借主と交渉するという方法があります。
交渉次第では、造作譲渡料を下げることが可能な場合もあります。造作譲渡料が相場より高い場合は、値下げを交渉するのも1つの方法です。
前の借主としては退去日までに次の借主に引き渡したいので、退去日が近づいているタイミングで造作譲渡契約をすることで造作譲渡料を下げやすくなります。ただし、退去日が近づくのを待っている間に、他の借主に先に借りられてしまう場合があるので注意が必要です。
また、他の借主の候補者がいない場合も、譲渡料を減額してもらえる可能性があります。
居抜き物件を造作譲渡する際の注意点
居抜き物件を造作譲渡契約する際に注意したい、以下の点について解説します。
- 大家、オーナーの承諾を得る
- 譲渡内容や譲渡品の状態をよく確認する
- 処分についての取り決めをする
大家、オーナーの承諾を得る
造作譲渡をしたら、次の借主とテナントのオーナーが賃貸契約を結ぶ必要があります。
造作譲渡をする際はオーナーや大家の承諾を得ていることが条件となるので、オーナーに確認が必要です。
譲渡内容や譲渡品の状態をよく確認する
譲渡品に何が含まれているのか、状態はどうかよく確認することも重要です。
譲渡したあとは、設備や備品の処分は次の借主が行うこととなるので、不要なものや、故障・経年劣化している物が多いと処分の手間や費用がかかります。譲渡契約の前に、内容や状態をしっかり確認しておくことが重要です。
また、譲渡内容にリース品が含まれている場合、知らずに処分や交換をしてしまったり、思わぬリース料が発生してしまうことも考えられます。譲渡の内容にリース品が含まれているかどうかも確認しておきましょう。
処分についての取り決めをする
譲渡内容に不用品や故障品が含まれている場合、次の借主が費用を負担して処分や修理をする必要があります。
処分や修理費を造作譲渡料に加味する、譲渡後の一定期間中に故障したら前の借主が費用を負担するなど、取り決めをしておくことが重要です。
まとめ
居抜き物件を造作譲渡する場合は、譲り受ける設備や備品、内装についてよく確認しておきましょう。
壊れていたり長期間使用しているものが含まれている場合は、処分方法についても取り決めておくことがおすすめです。また、譲渡契約は物件のオーナーが承諾していることが条件なので、オーナーにも必ず確認しておきましょう。
節税ハックでは、飲食店をはじめとするフランチャイズ経営の基本について解説しています。
フランチャイズの選び方については、種類や業種について解説した以下の記事をご参照ください。